Share

Kamis, 06 Desember 2012

TATA CARA PENDAFTRAN TANAH DAN PEROLEHAN HAK


BAB I
PENDAHULUAN
A.  LATAR BELAKANG MASALAH
Sejak dahulu tanah sangat berkaitan erat hubungannya dengan masyarakat khususnya di Indonesia. Dalam kehidupan sehari-hari dan merupakan bagian dari kehidupan manusia yang mendasar. Dalam berbagai aspek kehidupan manusia selalu membutuhkan tanah sebagai tempat atau ruang untuk melaksanakan berbagai aktivitas manusia dalam kehidupan sehari-hari.
Dewasa ini, kehidupan ekonomi masyarakat Indonesia terus berkembang seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk, jumlah usaha, dan meningkatnya kebutuhan lain atas tanah maka tanah semakin dibutuhkan manusia. Padahal persediaan tanah semakin hari semakin terbatas sehinnga berpengaruh pada masalah pertanahan. Sebab semakin padat penduduk semakin pula meningkatnya harga tanah. Hal tersebut mengakibatkan hak atas tanah sangat penting dalam kehidupan masyarakat.
Demikian pula tanah berpotensi timbulnya konflik atau sengketa yang rawan serta memiliki potensi krisis sosial didalam masyarakat. Tanah dalam kehidupan masyarakat dewasa ini menimbulkan masalah–masalah yang sampai sekarang belum dapat  memuaskan untuk semua pihak. Konflik sosial antar bebagai pihak sering terjadi, terutama antara masyarakat dengan pemerintah dalam hubungan dengan rencana penggunaan tanah untuk pembangunan. juga sering terjadi antara masyarakat dengan swasta dan anggota masyarakat dengan anggota masyarakat masyarakat lainnya. Sering kita mendengar adanya banyak sengketa perdata dimedia massa atau media lainya tentang sengketa kepemilikan tanah berupa sertifikat tanah berlawanan surat tanda kepemilikan lainya (contohnya girik) atau seperti sertifikat ganda dan banyak masalah lainya yang berhubungan  dengan status kepemilikan.
Hal ini menuntut pemilik tanah dan badan hukum untuk  memperoleh kepastian hukum dan perlindungan hukum atas kepemilikan  tanah tersebut maka pemerintah mengeluarkan Undang-undang Pokok Agraria no.5 Tahun 1960. Begitu pentingnya tanah bagi kelangsungan hidup masyarakat maka dibutuhkan sejumlah perangkat hukum tertulis yang lengkap dan jelas,yang dilakukan dengan konsisten dan sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuan dan untuk dilakukan terselengaranya pendaftaran tanah.
Semua ini bertujuan untuk menghindari terjadinya persengketaan baik menyangkut kepemilikan maupun perbuatan-perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemiliknya. Pendaftaran yang dimaksud untuk memenuhi Asas publisitief[1] dan asaz sepesilitief[2]  menurut peraturan pemerintah nomor 10 Tahun 1961, sebagaimana telah diubah dengan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997.
Maka untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak milik maka melalui pendaftaran tanah yang dilakukan  masyarakat atau badan hukum di Kantor Pertanahan, pemilik tanah atau pemegang hak milik atas tanah dapat memperoleh tanda bukti berupa sertifikat tanah yang beralaku sebagai alat pembuktian yang kuat atau dengan kata lain pemilik tanah mempunyai alat bukti kuat dan jelas akan dijamin kepastian hukumnya. Jaminan kepastian hukum ini tercantum dalam ketentuan pasal 19 ayat (1) Undang-undang pokok Agraria.

Pendaftaran tanah merupakan suatu rangkaian yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian setifikat sebagai tanda bukti atas haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninnya.
Perolehan tanah pada dasarnya merupakan hasil dari suatu proses peralihan hak sebagaimana sesuai dengan ketentuan-ketentuan UUPA yang menjadi landasan hukum tanah di Indonesia.
Di Indonesia perolehan hak atas tanah terjadi disebabkan oleh dua hal, yaitu beralih dan dialihkan. “Beralih” berarti suatu peralihan hak yang disebabkan seseorang telah meningal dunia mak denga sendirinya hak itu beralih ke orang yang berhak untuk mewarisi. Sedangkan “dialihkan” berarti suatu peralihan yang dengan sengaja dilakukan agar hak tersebut lepas dari pemegang atau pemilik sebelumya dan menjadi hak orang lain.
Peralihan hak tersebut terjadi karena dua hal yang berkaitan dengan hukum yaitu peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Kedua cara perlihan itu harus tunduk pada ketentuan hukum yang berkaitan. Selanjutnya perolehan hak tersebut dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat untuk mendapatkan sertifikat melalui proses tertentu. Dengan demikian, hak atas tanah tersebut secara  sah ada pihak yang memperoleh hak tersebut sekaligus dapat dipertahankan.

B.  RUMUSAN MASALAH.
Berdasarkan latar belakang diats maka penulis merumuskan masalah yang akan bahas dalam tugas akhir ini sebgai berikut :
1. Apa pengertian dari Pendaftaran Tanah;
2. Apa tujuan pendaftaran Tanah;
3. Apa Obyek pendaftaran Tanah;
4. Bagaimana kegiatan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali;
5. Pengertian perolehan hak atas tanah
6. Bagaimana proses memperoleh hak atas tanah.

C.  MAKSUD DAN TUJUAN PENULISAN
Maksud dari penulisan tugas akhir ini adalah :
1. Memberikan pengalaman kepada mahasiswa serta memperluas wawasan dan pengetahuan didalam penyususanan tugas akhir ini,
2. mengembangkan ilmu pengetahuan yang diperoleh  selama kuliah dan membandingkan dengan praktek-praktek di lapangan,
Tujuan penulisan dari tugas akhir adalah:
1. memberikan masukan bagi pihak yang berkepentingan terutama masyarakat yang belum mengetahui tentang prosedur pendaftaran tanah dan perolehan hak milik atas tanah,
2. Untuk mengetahui efektifitas pendaftaran tanah dan perolehan hak milik atas tanah,
3. Melengkapi tugas Jasa-jasa Hukum.
D.  METODE PENELITIAN
Untuk memperoleh data yang relevan, maka kami menggunakan beberapa metode yaitu :


1. Metode Interview.
Yaitu melakukan wawancara lansung kepada Pegawai Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Metode Kepustakaan.
Yaitu membaca dan mempelajari buku, literatur yang berhubungan dengan penyusunan Tugas Akhir ini. Serta membaca sumber-sumber di internet yang berkaitan tugas akhir ini.
E.  SISTEMATIKA PENULISAN.
BAB I: PENDAHULUAN, terdiri atas atas :
A. Latar Belakang
B. Rumusan Masalah
C. Tujuan penulisan
D. Metode Penulisan
E. Sistematika Penulisan
BAB II: PEMBAHASAN MASALAH .yang terdiri atas :
A. Pendaftaran Tanah :
1. Pengertian Pendaftaran Tanah
2. Tujuan Pendaftaran Tanah
3. Obyek Pendaftaran Tanah
4. Kegiatan dan Pelaksanaan Pendaftaran tanah untuk pertama Kali
B. Perolehan hak atas tanah
1. Pengertian perolehan hak atas tanah
2. Bagaimana proses memeperoleh hak atas tanah.
C. Studi Kasus
BAB III : PENUTUP, yang terdiri atas :
A. Kesimpulan
B. Saran










BAB II
PEMBAHASAN MASALAH
A.  PENDAFTARAN TANAH
1. PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah merupakan suatu rangkaian kegiatan, yang diilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus dan teratur, berupa pengumpulan data yang ada diwilayah-wilayah tertentu, pengumpulan data tertentu, mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah  tertentu, pengolahan, penyimpangan dan penyajian bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.
Didalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria(UUPA), pengertian pendafataran tanah diatur dalam pasal 19 ayat (2) yaitu rangkaian kegiatan yang meliputi :
1.  Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah.
2.  Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan tersebut.
3.  Pembuktian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagian pembuktian yang kuat.
Kegiatan pendaftaran tanah berupa pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah akan menghasilkan pula peta-peta pendaftaran tanah dan surat-surat ukur yang berisi  keterangan tentang tata letak, luas dan batas-batas tanah yang bersangkutan.
Sedangkan pendaftaran tanah berupa pendaftaran atas tanah dan peralihan hak akan diperoleh keterangan mengeai status dari tanah yang didaftarkan serta beban-beban apa yang ada diatasnya.
Pengertian pendaftaran Tanah  menurut pasal 1 peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah :
     “Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambung dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”.
Kata suatu rangkaian kegiatan menunjuk pada berbagai kegiatan dalm proses terselengranya pendafteran tanah yang berkaitan antara satu dengan yang yang lain yang berujung pada tersedianya data.
Kata terus menerus menunjuk pada pelaksanaan kegitan, yang tidak akan ada akhirnya. Maksutnya data yang sudah terkumpul harus dipelihara agar disesuaikan dengan perubahan - perubahan yang terjadi di kemudian hari.
Sedang kata teratur dimaksut menunjuk pada semua kegiatan harus berdasarkan atau berlandaskan pada peraturan perundang-undangan yang sesuai.
Pendaftaran Tanah merupakan suatu hal yang harus dilakukan berkaitan dengan jual beli tanah dan bangunan. Ketentuan ini juga berlaku peristiwa dan perbuatan hukum lainya yang berakibat terjadinya peralihan hak atas tanah dan banguna kepada pihak lain. Contohya waris,hibah, tukar – menukar dan hibah wasiat.
Pendaftaran tanah yang dimaksut untuk memenuhi asas publiatif da asas speliatif yang tentu diklaksanakan berdasarkan  asas sederhana, aman, mutakhir dan terbuka.
  1. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH.
Tujuan pendaftaran tanah adalah :
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang  tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar. yaitu dengan diberikan sertifikat tanah agar dengan mudah membuktikan diri sebagai pemegang hak tersebut.
2. Untuk menyediakan informasi kepada Badan Pertanahan mengenai  data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar diinformasikan/publikasikan kepada umum (asas publisitief)
3. Untuk Terselenggaranya Tertib Administrasi Pertanahan à yaitu setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas tanah wajib mendaftar.
  1. OBYEK-OBYEK PENDAFTERAN TANAH.
Obyek – obyek pendafatran tanah meliputi :
a. Bidang–bidang yang dipunyai dengan Hak Milik, hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai;
b. Hak Pengelolaan;
c. Tanah Wakaf;
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;
e. Hak Tanggungan.
f. Tanah Negara.
Di dalam hal ini Kami hanya menjelaskan mengenai Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.
a. Hak Milik.
v  Pengertian Hak Milik
     Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, terkuat, terpenuh  yang dapat di punyai atas tanah dengan mengingat kembali fungsi sosial dari tanah, yang dapt beralih dan dapat dialihkan kepda pihak lain.
Mengenai ketentuan tentang hak atas tanah diatur dalam pasal 22-27 UUPA. Hak milik merupakan hak paling sempurna diatas hak lain dibandingkan hak – hak lain.

v  Subyek Hak Milik
Menurut pasal 21 UUPA yang dapat mempunyai Hak Milik adalah :
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan –badan hukum tertentu;
c.  Badan hukum yang bergerak dalam sosial dan keagamaan sepanjang tanahnya dipergunakan untuk itu.
Pasal 24 ayat (4)  UUPA menyatakan bahwa hak milik hanya dapat dipunyai WNI tunggal, oleh karena itu orang yang berkewanegaaran ganda dalam soal kepemilikan tanah dianggap Warga Negara Asing.
v  Sifat –sifat Hak Milik.
Sifat- sifat Hak Milik adalah :
-       Turun-temurun atinya Hak Milik Atas Tanah yang dimaksut  dapat beralih karena hukum dari seorang pemilk tanah yang meninggal dunia(pewaris) kepada ahli waris;
-       Terkuat artinya Hk Milik Atas Tanah tersebut yang paling kuat diantara hak–hak lain diatas Tanah;
-       Terpenuhi Artinya Bahwa hak milik Atas Tanah tersebut dapat dipergunakan sebagai usaha pertanian dan juga untuk mendirikan bangunan;
-       Dapat beralih dan dialihkan;
-       Dapat beralih kredit dan dibebani Hak Tangunan;
-       Jangka waktu yang tidak terbatas.
v  Tatacara dan Syarat-syarat pemberian Hak Milik Atas Tanah.
Tatacara dan syarat–syarat pemberian diatur dalam Peraturan Menteri Dalm Negeri Nomoe 5 Tahun 1973 tertangagal 1973.  Permohonan untuk memeperoleh tanah negara dengan Hak Milk diajukan kepada pejabat yang berwenang melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya  yang bersangkutan secara tertulis. Dibuat dalm 6 (enam) rangkap, menurut format isian.
Permohonan tersebut harus dengan keterangan tentang :
1. Dari Pemohon.
-          Jika Pemohon itu perorangan : nama, umur, kewarnegaraan, kartu tanda penduduk, tempat tinggal, pekerjaan, jumlah anngota keluarga yang menjadi tanggungannya.
-          Jika Pemohon itu adalah Badan Hukum : nama, tempat kedudukan, akta pendirian, surat keputusan Kememtrian Dalam Negeri tentang penunjukan sebagai badan hukum yang dapat mempunyai tanah dengan hak milik.
2. Tanah Yang Dimohon.
-       Letak, Batas-batasnya (bila ada);
-       Status Tanah tersebut, Sertifikat keterangan pendaftaran tanah, girik, atau petuk pajak tanda bukti lain kalau ada;
-       Jenis tanahnya (tanah pertanian atau tanah bangunan) dan Penguasaanya/ perolehanya (atas dasar tanah tersebut dikuasai/diperoleh pemohon);
-       Tanah yang letak dipunyai oleh pemohon termasuk yang dipunyai oleh istri atau suami dan anak-anak yang menjadi tanggungan pemohon;
-       Keterangan–keterangan lain yang dianggap perlu, untuk daerah yang sudah mempunyai rencana induk bangunan, diperlukan advis planing[3]dari Dinas Tata Kota Setempat.


3. Biaya pendafataran.
-       Rp.25.000 diluar pengukuran dan pemetaan untuk sporadik.
4. Waktu 120 hari kerja.

b. Hak Guna Bangunan.
v  Pengertian Hak Guna Bangunan.
 Hak Guna Banguan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan memepunyai bangunan –bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri. Dengan jangka waktu paling lama 30 tahun serta dapat diperpanjang lagi dengan jangaka waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 UUPA)dapt beralih dan dialihkan, dapat dijadikan jaminan hutang piutang dengan dibebani Hak Tanggunan (pasal 30 dan pasal 39 UUPA).
v  Subyek Hak Guna Banguanan.
Yang dapat memepunyai Hak Guna Bangunan:
-          Warga Negara Indonesia (WNI);
-          Badan Hukum yang dicirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
-          Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi persyaratan, dalam jangaka waktu 1 (satu) tahun wajib melepas arau mengalihkan pada pihak lain yang memenuhi syarat.
v  Sifat- sifat Hak Guna Bangunan.
Sifat –sifat Hak Guna Bangunan adalah:
-          Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah bukan miliknya sendiri, Tanah Negara atau Tanah milik orang lain;
-          Jangka waktu paling lama 30 Tahun dan dapat diperpanjang lagi.
-          Dapat beralih/dialihkan kepada pihak lain;
-          Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggunan.
v  Tanah yang Dimohon.
-          Letak, Luas serta batas-batasnya;
-          Statusnya, sertifikat atau surat keterangan Pendaftaran Tanah, Girik, Petuk, atau pajak Bumi dan tanda bukti lainya bila ada;
-          Jenis tanah : Tanah Pertanian
-          Tanah-tanah bangunan;
-          Penguasaan tanah/perolehan: pembebasan jual beli dan lain- lain;
-          Tanah yang dipunyai pemohon;
-          Keterangan-keterangan lain yang dianggaap perlu;
v  Biaya penggurusan Hak Guna Bangunan.
Biaya penggurusan Hak Guna Bangunan  :
-          Biaya pengukuran dan pembuatan gambar situasai dsitetapkam memnurut perhitungan Peraturan Dalam Negeri No.2 1998 Junto No. 12 /1978. Biaya pendaftaran hak guna bangungan sebesar Rp.5000(lima ribu Rupiah) untuk daerah perkotaan dan untuk daerah pedesaan untuk perorangan dan untuk badan hukum sebesar Rp.50.000 (lima puluh ribu rupiah).
  1. KEGIATAN DAN PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI.
Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali berupa:
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. Pengumpulan dan pengolahan data yurudis serta pembukuan haknya;
c. Penerbitan serifikat;
d. Penyajian data yuridis, dan penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pendaftaran Tanah pertaama kali dilaksaankan melalui pendaftaran secara sistematik dan pendafatran secara sporadik.  
  1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
Untuk pengumpulan dan pengolahan data fisik pertama-tama yang dilakukan adalah kegiatan pengukuran dan pemetaan lokasi.  Kegiatan ini meliputi :
1. Pembuatan peta dasar pendaftaran
Kegaitan pendaftaran secara sistematik disutau wilayah yang ditunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran, dalam pelaksanaan pendaftaran secara sistematik, pendaftaran juga digunakan untuk memetakan bidang-bidang yang sebelumnya  sudah didaftarkan.
Penyiapan peta dasar diperlukan untuk setiap tanah yang didaftarkan dijamin letak secara pasti, Karena dapat direkotruksi di lapangan setiap saat. Untuk maksud tersebut diperlukan adanya teknik-teknik dasar Nasional. Titik yang dasar teknik adalah titik tetap yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukurandan perhitungan dalam suatu sistem tertentu yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekontruksi batas.
Di wilayah-wilayah lain untuk keperluan pendaftaran tanah secara Sporadik diusahakan juga tersedianya peta dasar pendaftaran yang dimaksudkan. Dengan adanya peta dasar pendaftaran tersebut bidang tanah yang dapat diketahui letaknya dalam kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang lain dalam suatu wilyah, sehinngga dapat dihindarkan terjadinya penerbitan serifikat ganda  atas suatu bidang tanah. Hal-hal yang menyangkut dengan peta peta dasar pendaftaran tanah tersebut diatur dalam pasal 15 dan 16 PP 24 Tahun 1997 dan mendapat peraturan lebih lanjut danrinci dalam pasal 12 s./d 18 Peraturan Menteri 3/1997
2. Penetapan batas-batas bidang tanah
Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keprluanya ditempatkan tanda-tandabatas disetiap bidang tanah yang bersangkutan. di dalam penetapan batas tersebut diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan, untuk memeperoleh bentuk yang tertata dengan baik bagi bidang-bidang yang semula kurang mendapat bentuk dari bidang tanah tersebut.( pasal 17 PP 24 /1997).
Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur atau gambar situasinya tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan berdasarkan penunjukan berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak yang bersangkutan dan sedapat mungkin mendapat persutujuan dari pemilik hak atas tanah yang berbatasan. Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru oleh Negara (Badan Pertanahan Nasional) dilakukan sesuai dengan ketentuan tersebut diatas atau penunjukan instansi yang berwenang.( pasal 18 PP 24/1997)
Dalam pasal 19 diadakan ketentuan jika dalam penetapan batas bidang-bidang tanah tersebut tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak yang bersangkutan dan pemegang hak yang berbatasan atau pemegang hak atas tidak hadir, biarpun sudah diadakan pemangilan.
Merupakan kewajiban bagi pememgang hak atas tanah untuk menempatkakkn tanah yang dipunyainya dan selanjutnya memeliharanya.
Mengenai penetapan dan pemasangan tanda-tanda batas bidang diatur didalam pasal 17 s/d 19 PP 24 tahun 1997 dan mendapat pengaturan yang lebih rinci daam pasal 19 s/d Peraturan Menteri 3/1997.
3. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembutan peta pendaftaran
Pada bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batas diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran. Untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara membuata peta tersendiri, dengan mengunakan data yang diambil peta dasar pendaftaran dan hasil ukur batas tanah yang akan dipetakan.
Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta dasar pendaftaran tanah dapat digunakan peta lain, sepanjang peta tersebut memenuhi persyaratan teknis untuk pembuatan pendafataran misalnya peta  dari instansi pekerjaan umum atau intansi pajak. Dalam keadaan terpaksa karena tidak adanya peta dasar pemetaan bidang tanah yang bersangkutan dan bidang-bidang tanah tananh sekeliling yang berbatasan, sehingga letak relatif tanah itu dapat ditentukan (pasal 20).
Pengukuran tersebut diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas tanah yang bersangkutan. Mengenai dilakukannya pengukuran sementara itu dan belum diperoleh sautau kesepakatan mengenai penetapan batas tersebut, maka dibutkan sutau berita acara.  Dalam gambar  ukur sebagai hasil pengukuran yang dilakukan, dibubuhkan catatan atau tanda yang menyatakan bahwa batas-batas tersebur merupakan bata-bats sementara, dengan demikian kegitan pengukuran dan pemetaan tidak dapat ditangguhkan.

4. Pembuatan daftar tanah
Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pendaftaranya pada peta pendaftaran, dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaanya diatur didalam Peraturan Menteri 146 s/d 155 (pasal 21). Daftar tanah dimaksudkan sebagai suymber informasi yang lengakap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan kenomor surat bidang tanah yang ada diwilayah pendaftaran, baik hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaan dikemudian hari.
5. Pembuatan surat ukur
Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang tanah yang sudah di ukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibutakan surat ukur. Surat ukur memuat data fisik yang diambil dari peta dengan skala yang biasa berbeda.
Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran sebagai hasil dari sebagai mana yang telah diataur didalam pasal 20. Surat ukur ini adalah yang dalam Peraturan Menteri Agraria nomor 6 tahun 1965 disebut gambar situai.  Bentuk, sisa, cara pengisian, penyimpanan dan pemeiliharaan surat ukur diatur didalam Peraturan Menteri 3/1197 pasal 156 s/d 161.
  1. Pengumpulan dan pengolahan data yurudis serta pembukuan haknya
 Dalam kegiatan pengumpuln data yurudis diadakan pebedaan antara pembuktian hak-hak baru dan hak-hak lama. Hak—hak baru ialah hak-hak baru yang baru diberikan atau diciptakan sejak dimulai hberlakunya PP 24/1997 sedang hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum terdaftar menurut PP 10/ 1961.
1. Hak – hak baru
  Dalam pasal 23 ditentukan, bahwa untuk keperluan pendaftaran :
v  Hak atas tanah baru data yuridisnya dapat dibuktikan dengan :
-          Penetapan pemberian hak dari pejabat yang memberikan hak yang bersangkutan, menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari Tanah Negara atau tanahh Pengelolaan, yang dapat berikan secara individual, kolektif ataupun secara umum;
-          Asli akta PPAT yang memeuat pemberian hak yang bersangkutan; apabila mengenai hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
v  Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak penggelolaan oleh pejabat yang berwenang.
v  Tanah wakaf dibuktikan dengan penetapan akta ikrar wakaf.  Ditinjau dari obyek pembukuan tanah wakaf merupakan pendaftaran tanah untuk pertama kali, meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebelumya sudah didaftarkan sebagai tanah Hak Milik;
v  Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan. Pembukuannya  merupakan pendaftatran unutk pertama kali, biarpun hak atas tanah yang bersangkutan sebelumnya sudah didaftar sebagai tanah Hak Milik;
v  Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

2. Hak – hak lama
Hak- hak lama yaitu tanah yang bersal dari konfersi hak-hak yang ada pada waltu dimulainya berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP10/1961.
Pembukuan hak dilakukan melalui penegasan konversi hak lama menjadi hak baru yang terdaftar. Selanjutnya dijelaskan, bahwa mengenai alat-alat  bukti tertulis yang dimaksudkan dalam pasal 24 (1) dapat berupa :
v  Grosse akta hak eigendom, yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikoversi menjadi hak milik;
v  Groose akta hak eigendom yang telah diterbitkan berdasarkan Ordonantie tersebut sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut PP No.10 Tahun 196;
v  Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan Swapraja yang bersangkutan;
v  Surat hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1959;
v  Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat berwewenang baik sebelumnya atau berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarakan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut didalamnya;
v  Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi kesaksian kepala adat/ kepala desa/ Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya PP ini. Ini merupakan perubahan Pasal 19 PP No.10 Tahun 1961, yang menentukan harus ada bukti atakta PPAT sejak PP tersebut mulai dilaksanakan disuatu daerah atau;
v  Akta pemindahan hak tanh yang dibuat Oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan (seharusnya ditambahkan: atau tanah yang sudah dibukukan, tetapi belum diikuti pendaftaran Pemindahan hak nya di Kantor Pertanahan); atau
v  Akta ikrar wakaf atau lelang yang dibuat sebelum atau sejak dimulai dilaksanakan PP 28 Tahun 1977;
v  Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang berwenang yang tanah sudah dibukukan, tetapi belum diikuti pendaftaran pemindahan haknya itu kepada Kantor pertanahan;
v  Surat penunjukan atau pembelian (seharusnya pemberian kaveling tanah pengganti tananh yang diambil oleh pemerintah atau Pemerintah Daerah);
v  Petuk pajak bumi/Landrete,girik, keritir, dan verponding Indondesia sebelum berlakunya PP No 10 Tahun 1961(seharusnya sebelum berakunya UUPA tidak lagi dipunggut pajak bumi, oleh karena tidak ada lagi Tanah-tanah hak milik adat);
v  Surat keterangan riwayat tanah yang dibuat oleh kantor pelayanan pajak dan bumi dan Bangunan;
v  Lain-lain bentuk alat pembuktian yang dimaksut dengan nama apapun juga sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal II, Pasal IV da Pasal VII Ketentuan–ketentuan Konversi UUPA.
Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian kepemilikan itu dapat dilakukan dengan keteranga saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan, yang dapat diperjaya kebenarannya menurut Panitia Adjukasi (panitia A) atau Kepala kantor Pertanhan. Kesaksian saksi atau peryataan yang bersangkutan berfungsi untuk menguatkan bukti tertulis yang tidk lengkap sekaligus sebagai pengganti bukti tertulis yang tidak ada lagi
Hal- hal yang mengenai saksi dan penilaian kebenaran keterangan para saksi dan anggota kepemilikan itu ada tiga kemungkinan alat pembuktiannya yaitu :
v  Bukti tertulis lengkap ( tidak memerlukan tambahan alat bukti lain);
v  Bukti tertulisnya sebagian tidak ada (diperkuat keterangan saksi dan atau yang bersangkutan);
v  Bukti tertulis semunya tidak ada lagi(diganti keterangan saksi atau peryataan yang berasangkutan).
Pembukuan hak
Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian kepemilikan yang tertulis, ketrangan saksi ataupun pernyataan bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya mengenai kepemilikan tananh yang bersangkutan diatur didalm pasal 24 ayat (2). Maka dalm hal demikian pembukuan haknya dapt dilakukan tidak didasarkan pada bukti pemilikan, melainkan bukti penguasaan fisik tanahnya oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya selama 20 tahun atau lebih secara berturut – turut.
Syarat-syarat pembukuan hak yang harus dipenuhi untuk pembukuan hak yang bersangkutan sebagaimana dalam penjelsan pasal 2 yaitu;
v  Bahwa penguasaan dan pengguanaan tanah yangbersangkutan dilakukan dilakukan dengan itikad baik, secara nyata dan terbuka selama waktu yang disebut diatas;
v  Bahwa kenyataan dan pengausaan tersebut tidak diganggu gugat dan oleh karena itu diakui dan dibenarkan oleh oleh masyrakat hukum adat atau desa atau kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
v  Bahwa hal-hal tersebut, yaitu pengusaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan serta tidak ada gangguan, diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang terpejaya.
v  Bahwa telah diberi kesempatan kepada  pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana yang dimaksud pasal 26
v  Bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang hak yang dituangkan dalam keputusan yang besangkutan oleh Panitia Ajudikasi/kepala kantor Pertanahan.
Menilai kebenaran alat-alat bukti
Untuk menilai kebenaran alat-alat bukti sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 24, dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh panitia  Adjudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan. Hasil penelitian tersebut dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditapkan oleh Menteri.
Dalam pendaftaran tanah secara sporadik penelitian data yuridis yang dimaksud dalam pasal 42 ayat 2 dilakukan oleh kantor Pertanahan menurut ketetuan pasal 82 ayat 4 peraturan Menteri No.3 Tahun 1997, dibantu oleh oleh panitia “A”, yang dimaksud dalam keputusan Kepal Badan Pertanahan Nasional No.12 Tahun 1992.
Pengumuman data fisik dan yuridis( pasal 15 s/d pasal 28)
v  Daftar isian yang dal pasal 63 Peraturan menteri No.3 Tahun 1997 disebut daftar data yuridis dan data fisik bidang tanah tersebut diatas yang memuat peta bidang atau bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil dari pengukuran yang dimaksudkan dalam pasal 20 ayat 1yang memuat tentang data fisik, diumunkan selam 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftarn tanah secara sistematik  dan 60 hari secara dalm pendaftaran tanah secara sporadik.
v  Tujuan pendaftaran adalah memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang bekepentinagan untuk mengajukan keberatan.
v  Jangka waktu pengumuman dalm pendaftarn tanh secarsistematik ditetapkan selama 30 hari. Pengumuman dalam pendaftaran tanah secara sporadik wakrunya lebih lama, yaitu 30 hari.
v  Tempat pengumuman  dilakukan di Kantor Panitia Adjudikasi, Kantor Pertanahan, Kantor Kepala  Desa atau Kelurahan yang bersangkutan serta di tempat lain yang dianggap perlu.
v  Keberatan yang diajukan. Jika dalm jangka waktu penggumaman tersebut ada pihak yang mengajukan keberatnan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang diumukan maka Ketua Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan mengusahakan agar secepatnya keberatan yang diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk terciptanya mufakat. Jika usaha tersebut membuakan hasil maka dibuatlah berita acara penyelesain. Jika penyelesaian tersebut mengakibatkan perubahan pada apa yang telah diumukan, maka perubahan tersebut diadakan pada peta bidang–bidang dan atau daftar isian yang bersangkutan. Sedangkan jika usaha penyelesaian tesebut tidak dapat dilakukan atau tidak membuahkan hasil maka Ketua Panitia Ajidikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan, agar mengajukan ke Pengadilan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang disengketakan.
v  Pengesahan data fisik dan data yuridis. Setelah jangka  waktu pengguman berakhir dat fisik dan dat yuridis yang diumumkan oleh Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor  Pertanahan disahkan dengan berita acar pengesahn dat fisik dan data yuridis sebagai mana yang dimaksud dalam pasal 64 Peraturan menteri No.3 Tahun 1997.

3. Pembukuan hak.
1. Tata cara pembukuan hak
Mengenai tata cara pembukuan hak diatur didalam pasal 29. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik pembukuan hak diatur lebih lanjut didalam pasal 67 dan 68 Peraturan Menteri No.3 Tahun 1997. Dalam pendaftaran secara sporadik daitur didalam pasal 89 dan 90. Bentuk, isi, dan cara pengisian buku tanah diatur dalam pasal 162 s/d 170 Peraturan Menteri tersebut.
Pembukuan hak dalam buku tanah serta pencatatan pada surat ukur merupakan bukti, bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya diuraikan dalm surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP ini (ayat 2).
2. Pelaksanaan pembukuan
Pelaksanaan pembukuan diatur dal pasal 30. Atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan tersebut diatas hak bidang tanah :
v  Data fisik dan data yuridis yang sudah lengkap dan tidak adayang disengketakan, dilakukan pembukuanya dalam buku tanah menurut ketentuan pasal 29 ayat (1);
v  Yang data fisik dan data yuridisnya belum lengkap dan tidak ada yang disengketakan, maka dilakukan pembukuanya dalam buku tanah dengan  catatan mengenai hal–hal yang belum lengkap. Mengenai ketidak lengkapan data terebut bisa berupa data fisik misalnya surat ukurnya masih didasarkan pada batas sementara sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ayat 3. Bisa juga mengenai data yuridis, misalnya belum lengakapnya tanda tangan para ahli waris .
v  Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan, tetapi tidak diajukan gugatan kepengadilan, dilakukan dilakukan pembukuan tanah . dengan catatan mengenai adanya sengketa tanah tersebut. Kepada pihak yang berkeberatan diberitahukan oleh Panitia Ajudikasi  atau Kepala Kantor Pertanahan secara tertu;is untuk mengajukan gugatan kepengadilan mengenai data yang disengketakan dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan 90 (sembilan puluh) hari untuk pendaftaran tanah secara sporadik. Dihitung sejak disampaikan pemberitahuan tersebut. Catatan tadi akan dihapus apabila telah diperoleh penyelesaianya secara damai antar pihak-pihak yang bersengketa atau diperolehnya putusan pengadilan mengenai sengketa tersebut yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
v  Yang data fisik dan data yuridisnya disengketakan dan diajukan gugatan ke Pengadilan, tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untiuk staus quo dan tidak ada putusan penyitaan Pengadilan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan adanya sengketa tersebut dan hal-hal yang disengketakan.
v  Yang data fisik dan data yuridis disengketakan dan diajukan kepengadilan, serta adanya status perintah untuk quo atau putusan penyitaan dari Pengadilan. Dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang disengketakan seta mencatat didalamnya bahwa adanya sita atau perintah status quo tersebut.
3. Penerbitan sertifikat (pasal 31 dan pasal 32)
a. Sertifikat sebagai alat bukti yang kuat
Sertifikat sebagai tanda bukti hak diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak, sesuai dengan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku tanah. memperoleh sertifikat adalah pemegang hal atas tanah yang dijamin oleh undang–undang. Penerbitan sertifikat dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya oleh karena itu sertifikat alat pembuktian yang kuat sebagamiana yang dimaksudkan dalam pasal 19 UUPA.
Sertifikat terdiri atas buku tanah yang memuat buku tanah yang bersangkutan  yang di jilid menjadi satu dalam satu sampul dokumen. Sertifikat hak atas tanah, hak pengolalaan dan wakaf menurut PP 24 Tahun 1997 bisa berupa satu lembar dokumen yang memuat data fisik dan data yuridis. Dalam pendaftaran secara sistematik tedapat ketentuan mengenai sertifikat dalam pasal 69 s/d 71 Peraturan Menteri No. 3 Tahun 1997, sedangkan   pendaftaran secara sporadik dalam pasal 91 s/d  93.
Dalam pasal 178 peraturan Menteri No.3 Tahuhn 1997 terdapat ketentuan cara pembutan buku-buku tanah,dengan ketentuan bahwa catatan yang bersifat sementara yang sudah dihapus tida dicantumkan.
b. Penyerahan Sertifikat
Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya terrcantum didalam buku tanah yang  bersangkutan sebagia pemegang hak atau pihak lain yang dikuasakan olehnya. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia, serifikatnya diterimahkan oleh ahli waris atau salah seorang ahli waris dengan persetujuan ahli waris yang lainnya.
 Mengenai hak atas tanah  atau Hak Milik Atas Rumah Susun kepunyaan bersama beberapa orang atau Badan Hukum diterbitkan satu sertifikat yang ditrimahkan kepada satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama lainya dan Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun kepunyaan bersama dapat diterbitkan sertifikat sejumlah pemegang hak bersama untuk diberikan kepada  tiap pemegang hak bersama yang bersangkutan, yang nema beserta besarnya bagian masing-masing dari hak bersama tersebut. Dengan adanya ketentuan ini maka masing –masing akan mudah akan mudah dapat melakukan perbuatan mengenai haknya itu. tanpa perlu mengadakan perubahan pada surat tanda bukti hak para pemegang hak bersama yang bersangkutan.
c. Penerbitan sertifikat
Penerbitan sertifkat yang dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktiakan haknya. Oleh karena itu serifikat merupakat alat pembuktian paling kuat. Sehubungan dengan itu ketidakpastian mengenai hak atas tanah yang bersangkutan yang ternyata masih adanya catatan dalam pembukuannya, pada prinsipnuya sertifikat tidak dapat terbitkan
Namun apabila catatan itu hanya mengenai data fisik yang belum lengkap, tetapi tidak disengketakan sertifikatnya dapat diterbitkan. Data fisik yang tidak lengkap itu adalah apabila data bidang tanah yang bersangkutan merupakan hasil pemetaan  sementara, sebgaimana yang disebutkan dalam pasal 19 ayat (3).
d. Penerbitan sertifikat pengganti
Untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran atau pemeriksaan tanah dan nomor tidak diubah .
1. Atas permohonan pemegang hak diterbitkan setifikat baru, sebagai pengganti sertifikat yang rusak, atau yang masih yang masih menggunakan blangko sertifikat yang tidak digunakan lagi. Sertifikat pengganti juga dapat diterbitkan sebagi pengganti sertifikat yang tidak diserahkan kepada pembeli leleang dalm suatu lelang eksekusi
2. Permohonan hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak daam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT.
3. Pengganti sertifikat sertifikat yang rusak atau pembaharuan blangkonya dapat segera dilaksanakan denga penyerahan sertifikat yang diganti .
4. Penggantian sertifikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan. Oleh Kepala Kantor Pertanahan diadakan pengumuman mengenai telah diterbitkanya sertifikat pengganti tersebut dan tidak berlakunya lagi sertifikat yang lama  dalam satu surat kabar setempat atas biaya pemohon.
5. Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon pengantian atau pihak lain yang diberi kuasa olehnya untuk menerimanya.
4. Pengajian data yuridis fisik dan yuridis.
Penyajian data fisik dan data yuridis dimaksutkan untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk dengan mudah memeperoleh keterangan yang diperlukan. kepala kantor pertanahan  menyelenggarakan  pendaftaran tanah berupa daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran tanah, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dam daftar nama. sebagaimana yang telah ditentukan dalam pasal 33.
Data fisik dan yuridis yang tercantum dalm daftar naman hanya dapat diberikan kepada Intansi Pemerintah, yang memerlukan untuk pelaksannaan tugasnya. Dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan keperluanya. Misalnya dari Pengadilan, Kejaksaan dan Kepolisian. Permintaan dipenuhi setelah disetujui oleh Kepala kantor Pertanahan (pasal 191).
Informasi tentang data daftar-daftar tanah yang lain terbuka untuk umum dan dapat diberikan kepada pihak-pihak yang berkepentingan, dengan secara visual dan tertulis dalam bentuk Surat Pendaftaran tanah (SKPT), yang bentuknya ditetapkan dalam pasal 97 Peraturan Menteri No.3 Tahun 1997. Informasikan diberikan atas permohonan tertulis oleh  pihak yang berkepentingan . ketentuan ini tidak berlaku pada PPAT yang menurut pasal 97 Peraturan Menteri No. Tahun 1997 berkewajiban untuk mencocokan isi sertifikat yang digunakan dalam pembuatan akta dengan daftar-daftar yang da di kantor pertanahan.
Mengenai penyajian data fisik dan data yuridis lebih rinci terdapat dalam Pasal 187 s/d 192 Peraturan Menteri 3/1997.
5. Penyimpanan daftar  umum dan dokumen.
Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai alat pendaftaran, diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri. Hal ini dilakukan untuk mencegah hilangnya dokumen asli tersebut.
Hanya atas perintah pengadilan yang sedang mengadili suatu perkara, dokumen asli boleh dibawa oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya ke sidang pengadilan tersebut untuk diperlihatkan di kepada majelis hakim dan para pihak yang bersangkutan. Setelah itu dokumen asli tersebut dibawa dan disimpan ditempat semula. Selain itu, dalam hal yang sebutkan diatas dengan izin tertulis dari menteri atau pejabat yang ditunjuknya dapat memeberikan petikan, salinan, atau rekaman dokumen yang bersangkutan kepada instansi lain yang memerlukan dalm pelaksanaan tugasnya.
Seiring kemajuan teknologi, Secara bertahap data-data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan menggunkan peralatan elektronik dan mikrofilm, untuk menghemat tempat dan mempercepat akses pada data-data yang diperlukan. Rekaman dokemen yang dihasilkan oleh alat elektronik atau mikrofilm tersebut juga mempunyai kekuatan pembuktian setelah ditandatangani dan dibubuhi cap Dinas oleh Kepala Kantor pertanahan.

B. PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
1. Pengertian Perolehan Hak Atas Tanah
Perolehan hak atas tanah merupakan hasil dari proses peralihan hak. Peralihan hak dapat tejadi karena dua hal yaitu beralih dan dan dialihkan. Pengertian “beralih” yaitu suatu perlihan hak yang dikarenakan seseorang yang mempeunyai salah satu hak, meninggal dunia sehingga haknya itu dengan sendirinya beralih kepada ahli warisnya.
Sedangkan yang dimaksut dengan “dialihkan” adalah suatu peralihan hak yang dilakukan dengan sengaja  agar haknya tersebut terlepas dari pemegang hak semula dan menjadi hal pihak lain. Dengan kata lain bahwa peralihan hak itu yterjadi akibat suatu “perbuatan hukum”  tertentu misalnya oleh karena  jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
Peralihan hak itu terjadi karena dua hal yang berkaitan dengan hukum, yaitu peristiwa hukum dan perbuatan hukum. Kedua cara peralihan hak tersebut harus tunduk pada ketentuan tertentu yang berkaitan denganya.
2. Terjadinya peralihan hak yang dapat mengakibatkan perolehan hak atas tanah .
Peralihan hak yang dimaksut disini adalah peraliha hak yang terjadi akibat terjadinya sutau perbutan hukum tertentu seperti jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
a. Perolehan hak atas tanah karena jualbeli.
Jual beli merupakan cara peralihan hak yang terjadi paling banyak terjadi didalam masyarakat. Jual beli secra umum dapat diartikan sebagai perjanjian timbal balik  yaitu pihak yang satu sebagai penjual berjanji menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainya berjanji untuk membayar harga yang terdiri sejumlah uangsebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.
Menurut pasal 1457 KUHPEr, jual beli adalah suatu persetujuan dengan pihak yang satu yangmengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu bebda dengan oihak yang lain yang mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Perjanjian jualbeli terjadi sejak adnya kata “sepakat” Mengenai harga barang meskipun barang itu diserahkan dan harganya belum dibayar. Dengan lahirnya kata sepakat maka lahirnya perjanjian itu.
Pembeli baru menjadi pemilik atas barang semenjak diadakannya penyerahan atau sesudah diadaknnya penyerahan barang tersebut. Dengan demikian, perjanjian jual beli harus diikuti dengan penyerahan baarng agar terjadinya kepemilikan atas barang yang diperjualbelikan. Pemilik baru berganti setelah adnya pemindahan hak milik tersebut yang ditandai dengan penyerahan barang yang merupakan hal penting dalam jual beli.

1. jual beli sebelum UUPA
Menurut hukum Barat.
Jual beli tanah (khususnya bagi hak-hak barat) sebelum UUPA menurut KUH perdata tidak cukup  denga adanya perjanjian jual beli saja. Tetapi juga diikuti dengan penyerahan secar yuridis atau levering yuridis.
Levering yuridis ini meliputi :
1. Perbuatan hukum pemindahan hak yang dibuktikan dengan “akta balik nama”.
2. Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan yaitu pendaftaran perbuatan hukumnya.
Akta Eigendom adalah bukti bahwa perbutan hukum itu telah didaftarkan, yang asli yang disebut “minit” disimpan di Kantor Pertanahan sedangkan salinanya atau “groosse” diberikan kepada pemegang haknya.

Menurut Hukum Adat.
Jual beli tanah menurut hukum adat artinya bersifat “tunai” artinya pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pemilik terjadi serentak atau bersamaan dengan pembayaran haraga dari pembeli kepda penjual. Selain bersifat tunai juga bersifat terang artinya harus dilikukan didepan kepala desa atau kepala adat.
2.  Jual beli sesudah UUPA
Jual beli tanah menurut hukum positif kita adalah pemindahan hak untuk selama-lamanya, yang dalam hukum adat dinamakan “jual lepas” dan “Tunai” artinya begitu terjadi jual beli maka terjadi pemindahan hak dan pembayaran harga. Sehingga putusnya hubungan antara pemilik yang lam dengan tanahnya untuk selam-lamanya.
Pembayaran harga oleh kedua belah pihak ada dua kemungkinan:
-          Dibayar seluruhnya (Lunas).
-          Dibayar sebagian (berangsur-angsur)
Jika harga sisa dikemudian hari tidak dilunasi leh pihak pembeli maka akan menjadi masal hutang piutang.


Menurut hukum positif kita sekarang jual beli harus dilakukan di depan Pejabat Pembuat akat Tanah(PPAT) dan hanya Jual beli dengan Akta yang dibuat oleh PPAT yang dapat didaftakan ke Kantor Pertanahan.(pasal 19 PP NO. 10 Tahun 1961)yang dibuat PPAT yaitu peralihan hak atas tanah dan hak milik atas rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lain kecuali pemindahan melalui lelang.
Sahnya jual beli ditegaskan dalam Keputusan MA No.123/k/SIP/1970 dimana sahnya jual beli ditentukan oleh syarat-syarat materil jual beli yang bersangkutan.
Adapun syarat-syarat materil yaitu:
-          Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan;
-          Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan;
-          Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan menurut hukum;
-          Tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa.
b. Perolehan hak karena tukar-menukar.
Menurut ketentuan hukum perdata, tukar menukar merupakan suatu persetujuan yang mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti barang lain. Dal hal tukar menukar masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban pihak yang lain berhak atas suatu barang milik pihak lain yang dperjanjikan untuk ditukarkan dan begitu pula sebaliknya. Disamping itu pihak lain memiliki kewajiaban untuk menyerahkan barang miliknya yang menjadi obyek tukar-menukar  kepada pihak lain yang menjadi mitranya dalam perjanjian tesebut. Tukar-menukar dalam ini disebut sebgai perjanjian yang bersifat obligator[4]. Yaitu persetujuan yang menimbulkan hak dan kewajiban. Selain itu tukar menukar juga bersifat konsensula artinya tukar menukar sudah mencapi kata sepakat diantara para pihak yang bersepakat.
Perjanjian tukar menukar juga dikenal dengan sistem barter yaitu barang dilawankan dengan barang.
Adapun syarat bahwa masng-masing harus merupakan pemilik barang yang berlaku pada saat yang bersangkutan menyerahkan hak kepemilikan barang atas barang.
Tukar menukar tanah dan bangunan harus dilakukam oleh dan dihadapan PPAT dengan membuat surat akta tukar-menukar dan selanjutnya akta tukar-menukar tersebut  didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk mendatpatkan sertifikat tanah.
Dalam peraturan  menteri Agraria No.11 Tahun 1960, akta tukar menukar belum ditentukan, oleh karena itu dalam praktek sehari-hari tukar-menukar dibuat dengan mencontoh jual-beli dengan beberapa perubahan sesuai dengan isi tukar-menukar.

c. Hibah.
Hibah adalah pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada pengantian apapun (Cuma-Cuma dan tidak bersyarat) semasa ia hidup. Biasanya kepada orang yang mempunyai hubungan kekerabatan. Sama hal dengan tukar-menukar, dalam penghibahan hak milik atas tanah harus dilakukan didepan PPAT dengan suatu akta hibah dan selanjutnya didaftarkan kepada Kantor Pertanahan untuk mendapat sertifikat hak atas tanah. Selain oranng pribadi, hibah juga dapat pula diberikan kepada badan hukum.
d. Hibah  wasiat.
Berbeda dengan hibah, hibah wasiat merupakan peralihan hak yang terjadi secara lansung menurut kehendak dari pemberi wasiat, tetapi dengan syarat sesudah pemberi wasiat meninggal dunia barulah terjadi peralihan hak. Selama orang yang memberi masih hidup maka ia dapat menarik kembali pemberianya itu (membatalkan). Bila pemberi wasiat tidak meninggal maka tidak terjadi hibah wasiat. Hibah wasiat merupkan perbuatam hukum yang dilakukan dengan membuat surat hibah wasiat (sering disebut hibah wasiat) baik yang ditulis dan ditandatangani sendiri oleh pemberi hibah wasiat (surat wasiat di bawah tangan) maupun yang ditandatangani didepan notaris(surat wasiat autentik).
e. Waris
Perolehan hak atas tanah karena waris merupakan perolehan hak atas tanah oleh ahli waris dari ahli waris yang berlaku sejak pewaris meninggal dunia.perolehan hak atas tanah waris merupakan akibat dari suatu peristiwa hukum yaitu meninggal seorang pewaris sehingga hak pewaris atas suatu tanah beralih (secara hukum) kepada ahli waris yang berhak. perolehan hak oleh ahli waris terjadi setelah pewaris meninggal dunia dan biasanya   dikuatkan dengan surat keterang waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.
Secara hukum perolehan hak atas tanah karena waris harus dilanjutkan dengan pendaftaran perolehan hak tersebut Kantor Pertanahan setempat untuk mencatat peralihan hak dari pewaris kepada ahli waris.



BAB III
PENUTUP

A. Kesimpulan.
Berdasarkan Analisis masalah yang ada dalam pembahasan diatas maka kami menyimpulkan sebagai berikut :
1.  Perdaftaran tanah dilakukan bertujuan untuk memberikan kepastian hukum serta perlindungan hukum kepadapemeganga hak atas sutau bidang tanah. Hal ini diwujudkan dengan adanya pemberian sertifikat tanah kepada pemegang hak atas tanah yang sah.
2. Untuk Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama yang dipakai oleh beberapa orang atau badan huku maka diterbitkan satu sertifikat, yang diterimahkan kepada salah satu pemegang atas persetujuan dan penunjukan tertulis kepada salah satu pemegang hak bersama lainnya.
3. Mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik  Atas Satuan Rumah Susun Kepunyaan bersama dapat diterbitkan dan diberikan  sertifikat sebanyak jumlah pemegang Hak yang bersangkutan, yang memuat nama beserta besarnya bagian masing –masing hak bersama tersebut.
4. Perolehan Hak Atas Tanah merupakan hasil Peralihan Hak, yang terjadi meluli suatu pebuatan hukum misalnya jual beli, tukar menukar, hibah dan hibah wasiat.
C. Saran.
1. disarankan kepada pemegang hak atas tanah agar melaksanakan Pendaftaran tanah demi mendapatkan kepastian dan perlindungan hukum. Dengan diterbitkanya setifikat maka dengan mudah pemegang hak dapat membuktikan haknya.
2. perlu  penyederhanaan dan kemudahan agar proses pendaftaran tanah cepat selesai agar masyarakat dengan mudah mendaftarakan haknya.

DAFTAR PUSTAKA
   Boedi Harsono,Pengantar Hukum Tanah,2008, Jakarta.
Prof.Ny Arie S.Hutagalung,SH.,M.L.I.,dkk. Asas-Asas Pertanahan, 2005, Depok.
G. Kartasapoetra, Masalah Pertanahan di Indonesia, Rineka Cipta, 1992, Jakarta.
H. Acmad Chomzah, S.H, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta.
Harun Rayid, S.H, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah, Ghalia Indonesia, 1986, Jakarta.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960  Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
informasi pelayanan. Pertanahan kotamadya Jakarta Timur.
PP NO. 10 Tahun 1961
peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997.




[1] publisitief dimaksutkan agar diketahui oleh semua orang
[2] Asas. Asas speliatif yaitu pendaftaran tanah dilukan sesuai ketentuan hukum
[3] Surat keterangan perencanaan pembangunan suatu lahan.

[4] Kontak sudah mengikat,tetapi baru sebatas menimbulkan hak dan kewajiban

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar